Sanierungspflicht

Mit freundlicher Zurverfügungstellung von McMakler.

Sanierungspflicht: Was Eigentümer wissen müssen
Ihre Eltern möchten in eine Wohnung umziehen und bieten an, Ihnen ihr Haus zu schenken. Die Freude über das geschenkte Elternhaus ist zunächst groß. Aber dann werden Sie unsicher und stellen sich Fragen: Welche Kosten kommen auf mich zu? Kann ich mir dieses Geschenk bei der heutigen Gesetzeslage überhaupt leisten? Das Haus wurde 1975 gebaut, hat eine Ölheizung und die Energieklasse G.
Tatsächlich können die Kosten erheblich sein, die bei einem alten Haus mit niedriger Energieeffizienz auf den neuen Eigentümer zukommen. Denn nach einem Eigentümerwechsel verpflichtet der Gesetzgeber den neuen Hauseigentümer zu einer energetischen Sanierung des erworbenen Gebäudes gemäß den Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Wichtige Infos zur Sanierungspflicht kann der potenzielle Käufer vor dem Hauskauf dem Energieausweis des Kaufobjekts entnehmen. Der Energieausweis informiert über den Energieverbrauch und die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes. Nach Paragraf 80 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist der Verkäufer – ersatzweise der Immobilienmakler – spätestens bei der Hausbesichtigung verpflichtet, dem potenziellen Käufer den Energieausweis der Immobilie vorzulegen. Über die konkret auf ihn zukommenden Kosten, die Vor- und Nachteile verschiedener technischer Verfahren, mögliche Förderungen und den genauen Umfang seiner gesetzlichen Verpflichtung kann sich der Käufer vorab bei einem Energieberater informieren. Auch die Förderung der Energieberatung ist möglich und es können Kosten gespart werden. Wichtig ist allerdings, dass Sie zuerst einen passenden Energieberater finden.

Was bedeutet GEG-Sanierungspflicht?
Das GEG schreibt eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel vor. Durch bestimmte bauliche Maßnahmen wie eine gute Wärmedämmung soll der Energieverbrauch minimiert werden, der durch die Nutzung eines Gebäudes entsteht. Die Vorschriften des GEG zur Sanierungspflicht nach einem Eigentümerwechsel beziehen sich vor allem auf folgende Bereiche:

• die Dämmung der obersten Geschossdecke und des Daches von Wohngebäude
• die Modernisierung der Heizungsanlagen
• die Dämmung von warmwasserführenden Rohren in unbeheizten Räumen

Es gibt jedoch auch Ausnahmen. So entfällt die Sanierungspflicht, wenn es sich bei dem erworbenen Gebäude um einen Neubau handelt, dessen energetischer Standard den Vorgaben des GEG entspricht, oder um einen bereits nach den Vorgaben des GEG energetisch sanierten Altbau.

Gibt es eine Sanierungspflicht beim Hauskauf?
Das GEG sieht in bestimmten Fällen eine Sanierungspflicht beim Hauskauf vor. So schreibt das GEG eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel vor. Der neue Eigentümer ist zu einer energetischen Sanierung verpflichtet, wenn die Energieeffizienz des erworbenen Gebäudes nicht den Vorschriften des GEG entspricht. Typischerweise greift die Sanierungspflicht also, wenn bei einem Altbau ein Eigentümerwechsel stattfindet. Die Sanierungspflicht besteht unabhängig davon, ob der Eigentümerwechsel durch Schenkung, Erbschaft oder Kauf zustande kam.

 Stichwort Heizungstausch: Sanierungspflicht ab 2024
Im Jahr 2024 gibt es wichtige Änderungen in der Heizungsförderung. Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) tritt am 1. Januar 2024 in Kraft.
Die Änderungen im Überblick:

• Neu eingebaute Heizungen sollen ab dem 1. Januar 2024 (wenn möglich) zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Achtung: Dies gilt zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten.
• Für Eigentümer von allen anderen Neubauten, etwa bei einer Lückenbebauung, und von Bestandsimmobilien wird die Umstellung auf eine klimafreundliche Heizung an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Großstädte müssen bis 30. Juni 2026 und alle anderen Kommunen bis 30. Juni 2028 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Spätestens zu diesem Termin greift dann die 65-Prozent-Pflicht beim Einbau einer neuen Heizung.
• Der Paragraf 72 des GEG sieht eine Pflicht zum Austausch von Öl- und Gasheizungen vor, wenn diese 30 Jahre alt oder älter sind und es sich um Konstanttemperaturkessel mit einer Nennleistung zwischen 4 und 400 Kilowatt handelt.

Auch bei diesen Änderungen gibt es einigen Ausnahmen, die Sie im vollen Artikel von McMakler nachlesen können.

Ist eine nachhaltige Sanierungspflicht möglich?
Eine nachhaltige Sanierungspflicht für Wohngebäude bedeutet die Verpflichtung von Eigentümern, Baumaßnahmen vorzunehmen, die dazu beitragen, den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen eines Gebäudes zu reduzieren. Eine solche nachhaltige Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es bisher nur in Ansätzen. Eine Ausweitung dieser Ansätze wird von der EU angestrebt. Bisherige und geplante Regelungen sind:

• Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Neueigentümer von Wohngebäuden, diese energetisch zu sanieren, sofern die Energieeffizienz dieser Gebäude nicht den Vorgaben des GEG entspricht.
• Ab 2024 sollen neu eingebaute Heizungen (möglichst) zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
• Das GEG sieht in bestimmten Fällen eine Pflicht zum Austausch von alten Öl- und Gasheizungen vor.
• EU-Beschlüsse zur Sanierungspflicht sehen vor, dass bis zum Jahr 2033 bei allen Gebäuden die Energieeffizienzklasse „D“ oder besser erreicht werden muss.

Quelle: McMakler